案例：王女士与刘先生为夫妻关系，双方共同拥有浦东新区一套房屋。2012年05月，刘先生与中介签订《居间合同》，要求中介挂牌，挂牌价为120万。签订《居间合同》后，刘先生就去外地出差了。李先生通过中介看了房屋后觉得非常满意，但希望价格优惠一些。经多次交涉，王女士同意以115万将卖屋卖给刘先生，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。后刘先生出差回来，认为房价太便宜，要求解除《上海市房地产买卖合同》，其认为该套房屋为夫妻共同财产，王女士一人无权处分。而李先生要求继续履行该合同。

案件思考：

王女士是否有权代表刘先生签订《上海市房地产买卖合同》？若王女士无权代表刘先生，则该合同效力如何？

法条依据：

1、《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

2、《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

律师分析：

审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

本案中，若房产证上登记的是王女士一人的名字，则合同应认定有效。若房产证上登记的是王女士与刘先生两个人的名字，则原则上该合同无效。但在本案中，刘先生与中介签订《居间合同》表明其是有卖房的意思表示，只是对房价款有异议。王女士与刘先生存在婚姻关系，李先生有理由相信王女士有权代表刘先生签订《上海市房地产买卖合同》，本案构成表见代理，李先生有权要求王女士继续履行《上海市房地产买卖合同》。

律师提示：

在签订《上海市房地产买卖合同》时，一定要查明该房屋的权利人，去各个区的房地产交易中心调取该房屋的《房地产登记簿》来确定房屋权利人。在签订《上海市房地产买卖合同》时，要求所有权利人在该合同上签字，把风险降到最低。